부동산 PF 대출 현황

부동산 PF 대출 현황

PF란 무엇인가?

PF(Project Financing)란, 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 Cash-Flow를 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법임. 투자 사업을 영위하는 실질적인 소유주의 자산 및 부채와 분리해 프로젝트 자체의 사업성에 기초해 소요자금을 조달하는 방식임. PF는 외환위기 이후 기업의 신용이나 담보물로 자금조달이 어려워진 상황에서 중소 건설사에 자금을 조달하는 효율적인 수단으로 인식되어옴.

부동산 PF의 금융권에 대한 영향

금융권의 부동산 PF 대출 금액은 2007년 상반기까지 꾸준한 성장세를 보였으나 최근 들어 금융시장의 신용경색이 확산되는 가운데 그 위험성이 부각되면서 감소하기 시작함. 은행, 보험, 저축 은행 중 총 대출 대비 PF 비증과 연체율이 가장 높은 저축은행의 경우 부동산 PF 사태의 가장 큰 피해를 입을 것으로 전망됨. 저축은행의 총 대출금 대비 PF 비중은 2007년 6월을 정점으로 감소 추세에 접어들었지만 이미 저축은행에서 부동산 PF와 관련해 자금을 수혈 받은 중소형 건설사들이 고금리와 건설업황 부진으로 유동성 위기에 빠지면서 대출금 상환이 힘들어지고 있음. PF에 대한 리스크 관리로 연체율이 아직까지 낮은 은행이나 보험, 증권의 경우에도 주택경기의 하락세가 지속된다면 재무 건정성과 수익성의 악화 등 그 피해가 점차 확대될 것으로 판단됨.

건설사에 대한 영향

과거 수년간 건설경기 호황시 부동산 PF를 통해 지나친 레버리지를 이용했던 중소형 건설사들은 미국발 서브프라임 사태 이후 건설경기가 하락국면에 접어들자 높은 대출 이자 비용(11%대)을 상환하는 것조차 힘들게됨. 국내 주택 경기를 나타내는 가격 지수 및 CBSI 지수를 살펴보면 2007년 이후 지속적으로 하락 추세에 접어들고 있음. 10월 건설기업 경기실사지수(CBSI)는 전월대비 19.0p 감소한 31.1을 기록해 CBSI 조사가 시작된 2001년 5월 이래 최저치를 보였으며 주택가격지수 역시 올해 들어 하락세에 접어들어 건설업황의 부진을 나타내고 있음.

건설사의 경우 상위 24개 건설사의 부동산 PF 대출 잔액 증감을 살펴보면 건설사 부동산 PF 위기설이 불거지기 전인 2007년 증가율은 33.8%에 달하며 올해 들어 7.0%를 기록해 그 증가세가 급격히 둔화되고 있는 것으로 나타냄. 최근들어 미국의 서브프라임 여파로 글로벌 신용경색이 확산되는 가운데 국내 금융시장의 자금경색 지속. 건설경기 부진 등의 여파로 PF 연체율 상승은 지속될 가능성이 높은 것으로 전망됨.

은행에 대한 영향

국내 상위 5개 은행에 대한 PF 노출액은 총 31조 1천억 원이며 연체율은 하나은행이 0.95%로 가장 높은 수치를 보이고 있음.

건설업체의 유동성 위기가 연체율 증가의 형태로 은행권에 전이되면서 개별 은행의 순이익, ROE/ROA, BIS 자기자본비율이 악화되고 있음. 올해 들어 1~9월 중 국내은행의 당기순이익 규모는 전년 동기(13.2조원)에 비해 4.8조원(-38.2%) 감소한 8.4조원을 보이고 있음. 또한 ROA(0.72%) alc 꺠ㄸ(10.41%)는 미국 상업은행(ROA 0.49%, ROE 4.88%)에 비해 양호한 수치를 나타내고 있으나 전년동기 대비 0.59%p, 6.91%p로 하락세를 보이고 있음. 자산 건전성을 나타내는 BIS 자기자본비율(바젤 Ⅱ 기준)은 전분기 대비 0.57%p 하락함.

증권사에 대한 영향

주식시장의 불황으로 증권사 역시 수익성이 떨어지는 상황에서 PF 대출이 장기적인 부담요인으로 작용하고 있음. 상위20개 증권사의 PF 노출액은 6월 기준 총 3조원에 달함. 자기자본대비 PF 대출액 비중은 동양종금이 가장 높으며 PF 대출은 다음과 같음.

VICIOUS CIRCLE

이번 PF로 인한 유동성 위기는 단순히 개별기업과 금융사에 대한 유동성 공급과 대출 만기 연장을 통해서 해결될 문제가 아님. PF 사태로 인한 VICIOUS CIRCLE(악순환 구조)가 성립된 것이 더 큰 문제라 할 수 있으며 악순환이 반복 될 경우 단순히 금융권과 건설업계의 침체뿐만 아니라 금융시장에 교란요인으로 작용할 것임. 또한 실물 경기 및 건설 경기를 더욱 위축시켜 경기 침체가 더욱 심화될 우려가 큰 것으로 판단됨.

*HMC투자증권