부동산재테크전략 - 2008년 아파트 시장 총정리

2008년 아파트 시장 총정리

2008년도 이제 두 달이 채 남지 않았다. 전세계적인 경기 침체와 금융 불안 속에서 국내 부동산 시장도 불황기를 지나고 있다. 올 한해 부동산 시장을 정리하기 위해 대표 상품인 아파트 시장을 수도권 중심으로 돌아보고자 한다.

수요 위축으로 주요 지역 동반 하락

2006년을 정점으로 하강 국면으로 돌아선 아파트 시장은 전반적인 보합세 속에서 주요 지역의 가격 하락이 두드러졌다. 새 정부 출범 이후 높아졌던 경기 회복 기대감은 규제 완화 지연과 함께 사라졌고 금융 규제가 지속되면서 수요가 위축돼 거래가 급감하고 가격은 내렸다. 4분기 현재는 금융 위기설과 부동산 가격 급락 우려가 커지면서 약세가 이어지고 있다.

도시별로는 전국 평균 매매변동률이 2.31%에 그쳤고 서울(2.64%)과 수도권(2.64%)도 변동이 크지 않았다.
개발 호재가 이어진 인천(11.81%)이 비교적 크게 상승한 것을 제외하면 수도권 전반적으로 보합세를 보였다.
지방은 △전남(7.84%) △전북(7.47%) 등이 올랐고 부산, 경남, 충북 등이 뒤를 이었다. 대전, 울산, 대구는 연간 하락했다.

규제와 투자심리 위축으로 인해 하향 안정세가 이어진 가운데 올해 아파트 시장에서 주목할 점은 트렌드 변화다. 대표적으로 서울 강북권 상승, 소형의 시장 주도를 꼽을 수 있다. 올 한해 서울에서는 최근까지 시장을 주도해 온 강남권, 버블세븐 지역의 중대형 고가 아파트가 하락세를 주도했다. 규제완화 지연과 새아파트 입주량이 폭증하면서 급매물도 거래가 잘 되지 않았다. 반면 강북지역을 중심으로 비강남권은 뉴타운 등 개발 호재와 수요 증가에 힘입어 상반기 급등세를 띠었다.

비강남권 상승, 고가주택 하락은 동시에 소형 아파트 상승세와도 연관된다. 분당 하락에서 보듯 중대형 아파트는 보유세 부담과 DTI와 LTV 적용 등 금융규제로 인해 구매 수요가 거의 실종됐다. 반면 상대적으로 금리상승이나 대출 규제 등에 덜 민감한 소형에 수요가 몰렸고 이는 서울 ‘노도강’ 의 소형아파트 가격 급등으로 나타났다. 재개발 등에 의한 강북권 소형 수요 증가도 한 몫을 했다. 서울 강북의 상승세는 결국 인접한 경기 북부권으로 확산됐다.

그러나 이러한 강북권 소형아파트 상승세도 하반기에 들어서는 시들해졌다. 금리 상승과 경기 침체에 따른 구매력 감소, 금융시장 불안에 따른 주택 가격 하락에 대한 우려 급증 때문이다. 여기에 수요에 비해 공급이 폭주한 강남권 하락폭이 커지면서 서울 전반적으로 하락세로 접어들었다.

강남권 하락에는 공급 쏠림 영향 커

서울 강남권 하락세에는 수요 위축과 함께 공급 쏠림의 영향이 컸다. 올해 연말까지 전국적으로 새아파트 32만호가 입주한다. 2007년 대비 4.25% 증가했고 대단지 입주가 많아 아파트 공급이 풍부했다. 특히 서울 지역은 지난 해보다 입주물량이 48.56%나 늘었고 강남4구에만 2만호 이상이 몰려 서울 물량의 60%가 강남에 공급됐다. 잠실지구 등 재건축 대단지들이 입주를 시작했기 때문이다. 반대로 강북권에는 재개발 이주도 꾸준히 진행돼 수요가 늘어난 데 반해 입주는 예년보다 줄었다. 결국 강남-강북 모두 수급불균형이 심했다.

건설경기도 악화되고 청약수요도 위축되면서 분양 공급은 계획보다 실행률이 낮았지만 지방을 중심으로 정체된 미분양 물량은 공급 부담으로 작용했다. 국토해양부가 집계한 7월 말 기준 전국 미분양 주택수는 16만 595가구로 사상 최고치다. IMF 외환위기 때보다도 많은 수치다. 여기에 준공후 미분양은 물론 잔금 체납도 늘고 있어 정부가 추가 미분양 대책을 검토하고 있는 상황이다. 수도권 마저 중대형 미분양 사태가 늘고 있어 수요에 비해 공급 과잉이 우려된다.

한편 경기 침체와 고물가, 고금리 영향으로 주택 수요는 위축되고 있다. 실질GNI증가율이 올해는 1.3%에 그쳤고 소비자물가 상승률은 꾸준히 증가했다. 주택구입지수는 올 들어 매 분기마다 낮아지고 있다.

거래심리가 위축되면서 아파트 거래량도 계속 줄어들고 있다. 국토해양부가 발표한 9월 아파트 실거래가 신고에 따르면 지난 9월 신고된 전국 아파트 거래건수는 총 2만 5639건으로 작년 동기(2만 9966가구)에 비해 14.4% 급감했다. 2006년 1월 실거래 신고제도가 도입된 이후 사실상 최저 수준이다. 특히 서울 거래량이 급감해 10년 전 외환위기 당시 수준에도 못 미친다는 분석이다.

길게는 내년 하반기까지 침체 이어질 듯

새 정부 출범에 따른 기대감으로 초반 반짝했던 2008년 아파트 시장은 규제 완화 지연에 대한 실망감과 대출 규제 영향으로 하향 안정세를 보였다. 여기에 고금리, 고유가로 인한 경기 불황과 미국發 금융위기 등을 겪으면서 수요는 더욱 위축됐고 최근에는 가격 급락설까지 제기되고 있다. 수요 증가와 개발호재가 나타난 곳은 국지적인 상승세를 보이기도 했지만 그마저도 경제 위기설 앞에선 고개를 숙였다. 결국 하반기 들어 정부가 부랴부랴 내놓은 총 5차례에 걸친 부동산 대책도 아파트 시장 회복세에는 이렇다 할 영향을 끼치지 못했다.

부동산 경기 부양을 위해 정부에서는 미분양을 매입하는 등 건설사 지원대책과 추가 규제완화책을 검토하고 있다. 하지만 주택담보대출 금리가 치솟는 상황에서 주택 구매력이 저조해 거래시장 활성화 기대가 쉽지 않아 보인다. 금리 및 환율 상승 등 대내외적 요인으로 인해 길게는 내년 하반기까지 아파트 시장의 침체기가 이어질 것으로 전망된다. 다음 호에서는 2009년 아파트 시장에 영향을 줄 변수들을 구체적으로 짚어 보기로 하겠다.

*김규정 부동산114 부동산컨텐츠팀 차장