자산가격 측면에서 바라 본 주택시장 회복 시나리오

자산가격 측면에서 바라 본 주택시장 회복 시나리오

+ 향후 주택규제 완화가 과도한 디플레이션 및 레버리지 축소 방어에 중요한 요인

최근 주택경기 활성화 대책 및 탈규제 움직임이 가시화되는 가운데, 공공주택에 대한 전매제한 기간 2년 축소 결정이 부동산 시장에서 주요한 이슈로 대두되고 있다. 현재의 탈규제 움직임은 2007년 1.11대책 및 1.31대책(주택시장 안정화)에 반하는 것이며, 당정간 의견 불일치로 인해 양도세 감면과 투기과열지구 해제 등의 결정은 지연되고 있다. 하지만 금번의 주택시장 활성화 대책발표가 향후 추가 규제완화를 기대하게 하는 시발점이 되었다는 점에 큰 의의가 있으며, 향후 주택규제 완화가 과도한 디플레이션 및 레버리지 축소 방어에 중요한 요인으로 작용할 것으로 전망되고 있다.

+ 2002년 이후 부동산 경기는 유동성에 동행하였으며 부동산 정책에 대한 효과가 이전과는 다르게 나타남

과거 1990년대 국내 부동산 시장은 실물경제와의 동조화 흐름 속에서, 대형 건설사 위주의 공급/수요창출이 주택가격 변동성을 최소화시키고 거래 활성화를 꾀하였던 시기로 분석된다. 반면 2000~2001년까지의 부동산 시장은 저금리 기조 하에서 금융기관의 주택담보대출 경쟁이 본격화되며 부동산 가격 급등세를 초래하였고, 부동산 경기가 실물경제와는 상이한 형태를 보이며 버블의 징후를 나타내기 시작하였다. 2002년 이후에는 부동산 경기가 국내 유동성과 동행하는 모습을 보였으며 부동산 정책에 대한 효과 역시 이전 시기와는 전혀 다른 양상을 나타내었다.

+ 추가 규제완화가 본격화되기 전까지는 실수요자의 매수세 진작에는 분명히 한계가 있을 것

현재 국내 부동산 경기는 2007년 이후 지속적으로 하향조정 중이며 대외자금 경색에 따른 국내 은행의 대출축소, 주택매매에 의한 기대차익 감소 및 주택금융관련 위험비용 상승으로 가격둔화 시기가 최소 2~3년간은 지속될 것으로 판단된다. 더욱이 2002년 이후 최근까지 지속되어 온 투기억제 위주의 부동산 규제대책이 국내 주택 실수요자의 정부 정책에 대한 민감도를 크게 떨어뜨리는 계기로 작용하였으며, 이에 추가 규제완화가 본격화되기 전까지는 실수요자의 매수세 진작에는 분명히 한계가 있을 것으로 판단된다.

+ 저금리 정책과 규제완화에 따른 국내 주택경기 회복은 2010년 이후에나 가능할 전망

특히 08년 연소득 대비 주택구입 가격 비율(PIR)이 전국 5.4, 서울 10.5(2007년: 9.8)을 기록함으로써 과거 10년 전국 평균치인 5.0보다 높을 뿐만 아니라 세계 주요도시의 PIR(2007년 기준 LA 11.2, 시드니 8.5, 뉴욕 7.9, 런던 6.9 등)에 비해서도 높은 수준을 기록하고 있다. 최근 3년간 주택구입자금을 차입한 가구의 월소득 대비 상환액 비율 역시 2008년 평균 21.1%로 2007년(15.5%보다) 대비 큰 폭으로 상승하였으며 주택의 실수요 평가치로 대변되는 전세가격 하락세는 여전히 지속되고 있다. 결국 현재의 정책금리 인하(2009년 국내정책금리 추가 100bp인하 전망) 추세 및 SOC 관련 예산 조기집행 결정에도 불구하고, 국내 주택경기 회복은 2010년 이후에나 가시화될 것으로 예상된다. 다만 ‘과거 외화위기 당시 민간 건설지출 증대 및 수요회복이 경기회복에 비해 6개월 선행하며 내수진작을 꾀하였다는 점, 2009년 상반기 이후 부실기업 구조조정 작업이 마무리되고 글로벌 신용경색 위기 역시 전환점을 맞이할 수 있을 것이라는 전망은 국내 주택경기 회복시기 다소 앞당기는 데에 큰 기여를 할 것으로 전망된다.

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