중국 부동산 시장은 內冷外熱 (내냉외열)

중국 부동산 시장은 內冷外熱 (내냉외열)

8월 부동산 시장 부진

최근 중국의 부동산시장은 부진한 모습을 보이고 있다. 또한 8월 베이징올림픽이 개최되면서 여러 가지 정부의 규제 정책적으로 인해 중국 부동산시장은 더욱 위축 되었다. 특히 베이징올림픽에 따른 영향은 북경과 상해에서 가장 큰 영향을 미쳤으며, 심천에 대한 영향은 상대적으로 미미했던 것으로 나타났다. 이제 중국의 부동산업체들은 베이징올림픽이 종료되면서 정부의 정책적인 규제가 완화되고, 9월, 10월의 부동산시장 성수기에 진입함에 따라 시장회복에 대해 기대하고 있다.

하지만 주택구매자들의 관망세가 이어지면서 중국 부동산시장에는 공급업체와 구매자간 서로 힘겨루기 구도가 형성되고 있다. 이런 상황에서 자금압박을 받고 있는 주택공급업체는 할인판매로 주택구매자들의 구매를 유도할 것으로 전망된다.

북경의 부동산 판매는 큰 폭으로 하락

북경 부동산시장의 판매 거래량은 부진한 모습을 보였다. 8월 북경 상품방(商品房, 일반 분양아파트) 공급 규모는
4,658가구 (면적 52만 5,309㎡)였고, 이는 7월대비 25.2% (32.6%)하락한 것이다. 그 중 거래된 선분양주택은 3,979가구(면적 42만 3,364㎡)이고, 분양주택은 679가구 (면적 10만 1,945㎡)이다. 부동산 공급 및 판매가 모두 최
저치를 기록한 것인데, 올림픽에 따른 정부 규제가 큰 영향을 미친 것으로 판단된다. 8월 8~24일 북경의 선분양주택 1일 평균 거래는 86가구(면적 9,293㎡)로 7월의 1일 거래량인 128가구(1만 3,657㎡)를 훨씬 하회했다. 현재 북경의 주택재고는 8월 판매량 기준으로 처분기간이 전년 평균수준인 10개월에서 30개월로 크게 상승했다.

상해는 부동산 업체가 주도한 할인 판매 본격화

상해 부동산시장의 판매도 하락세를 보였다. 8월 상해 신규 상품방(商品房, 일반 분양아파트) 공급면적은 100만
6,200㎡로 7월대비 41.8% 하락했고, 거래면적은 83만 1,700㎡로 7월대비 17.7% 하락했으며. 상해 주택재고는 8월
주간평균판매량 기준으로 처분기간이 25주로 급등했다. 이는 상해 부동산시장에서 공급이 수요를 크게 초과했음을 의미한다. 8월 말 중국 부동산 중견기업인 완커(萬科)는 상해에서 분양주택 가격을 최고 20%까지 할인했는데, 이로써 부동산업체들간의 주택 할인 경쟁은 더욱 심화되었다. 따라서 향후 상해 부동산시장의 가격 하락세가 본격화될 것으로 예상된다.

심천 부동산 가격은 다시 조정 받을 듯

심천 부동산시장에서는 공급증가가 주요 이슈로 부각되고 있다. 심천은 북경, 상해 등 도시와 달리 올림픽의 영향을 적게 받은 도시이다. 8월 심천의 부동산 공급은 5,019가구 (면적 52만㎡), 거래는 3,004가구 (면적 27만 6,300㎡)였으며, 1㎡당 가격은 1만 4,474위안을 기록했다. 5월에 심천의 부동산가격이 1㎡당 약 1만위안으로 하락했었으며, 당사는 이를 합리적인 수준으로 판단한다. 현재 심천의 부동산시장 가격은 5월 하락 이후 고급주택 프로젝트에 힘입어 재차 상승했으며, 높은 수준을 유지하고 있다. 하지만, 고급주택의 부동산시장 가격 상승 효과가 사라지면서, 향후 몇개월 안에 신규주택 판매가격은 다시 안정세 속에서 하락할 전망이다.

외국인의 부동산투자비중은 안정적

현재 중국 부동산시장에 대한 모건스탠리의 15억달러 규모 투자건이 주목을 받고 있다. 또한 지난 7월 모건스탠리는 52억 8,000만위안을 Agile토지개발 해남 칭수이완(淸水灣)프로젝트에 투자한 바가 있다. 이러한 외국자본의 중국 부동산시장 유입은 중국 부동산시장의 버블설에 대한 반증으로 풀이할 수도 있지만, 중국 부동산업체들이 자금난을 해결하기 위해 부득이 유치한 것일 수 있다. 어쨌든 외국자본이 이처럼 적기를 이용해 중국 시장에 진출하는 것은 중국 부동산시장의 장기적인 전망에는 긍정적인 것으로 판단된다. 참고로 현재 외국인직접투자(FDI)의 중국 부동산 투자 비중은 비교적 안정적인 모습을 보이고 있다.

*우리투자증권