8.21 부동산 대책을 보는 시각

정부의 부동산 대책 발표 : 그러나 주식시장은 실망감에 건설주 중심 큰 폭 하락

전일 정부가 부동산 관련 대책을 발표했지만 시장 반응은 싸늘했다. KOSPI 는 나흘 연속 하락하며 1,510 선까지 밀려났고 건설업종 지수는 전일비 6.4% 급락하였다. 아마 발표된 대책들이 가장 근본적이라 할 수 있는 ‘미분양 해소’에 답을 주지 못했기 때문일 것이다.

오히려 정부는 검단 신도시 확대와 오산 세교지구 신도시 추가 지정 등으로 ‘미분양 확산’에 대한 우려를 키웠다. 오는 9 월 1 일에 종합부동산세와 양도세 등 세제 부문 개편안을 추가로 발표할 예정이라고 하지만 전일 발표된 수준 정도의 소극적 대책이라면 일말의 ‘모르핀 효과’ 조차도 기대하기는 힘들다.

8 월 21 일 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’ 주요 내용

주택공급기반강화	재건축규제 합리화	조합원 지위양도 허용, 층수제한 완화 등
	분양가 상한제 개선	주상복합 가산비와 민간택시 가산비 인정
	아파트 후분양제도 보완	민간 후분양 주택기금 지원
	공급확대 기반 마련	인천 검단 신도시 확대, 오산 세교 신도시 신규 지정
주택소유확대 및 신규주택거래 활성화	주택금융확대	30년 장기 주택담보대출 활성화
	전매제한 기간 완화	수도권 현행 최대 10년에서 7년으로 개선 등
건설경기 보완	부동산 세제 합리화	주택건설용 토지 종부세 비과세 등
	지방 미분양아파트 매입	최초 분양가의 70~76% 수준에서 호나매조건부 매입
	중소 건설사 경영애로	초대형 국가공사 공동수급체 확대

정부의 고민 : 부동산 냉각도 바라지 않지만 부동산 과열도 바라지 않음 => 소극적 대책의 원인

정부는 제도든 세제든 함부로 건드렸다가 부동산 가격이 다시 급등할까봐 노심초사하고 있는 것으로 보인다. 미분양 해소 대책이 절실한 시점에 인천, 김포 등 기존 미분양이 심각한 지역 주변에 신도시를 추가하겠다는 발상부터가 그렇다. 또한 이명박 정부 출범 후 6 개월밖에 지나지 않은 시점에서 원래 기조였던 ‘구도심 개발’이 아니라 노무현 정부 핵심 사업이었던 ‘신도시 개발’을 카드로 꺼내 들었다는 것은 당국자들이 그만큼 혼선을 겪고 있다는 반증이다.

실제 정부 스스로도 분양가 상한제 때문에 올 상반기 주택 공급이 전국적으로 최근 5 년 평균대비 32.4% 급감, 2~3 년 후 수급불균형에 따른 가격 상승 우려가 존재하고 있다고 고백하였다. 부동산 시장이 냉각되는 것도 원치 않지만 부동산 시장이 과열되는 것도 원치않는 정부로서는 현 상황을 좌시할 수 없다고 판단한 것이다.

그러나 과열은 그렇다 치더라도 냉각 자체도 효과적으로 차단할 수 있을지 의심스럽다. 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입하겠다는 방안을 내놓았지만 모럴 해저드 논란이 불거지고 있다. 수요 확대책으로 제시된 30 년 장기 주택담보대출 활성화나 수도권 전매제한 기간 완화도 투자심리 자체가 냉각된 상황에서 별 효과는 못 볼 것이다. 게다가 전일 발표에서 DTI(총부채상환비율)나 LTV(담보인정비율) 완화 등 가장 강력한 처방은 빠졌다. 물론
DTI 나 LTV 가 완화된다 해도 주택담보대출 금리가 8%(변동금리 기준)에 육박하고 있어 예전같진 않을 것이다. 아무튼, 공급확대로 건설사들의 장기 일감은 마련했을지 몰라도 수요가 제대로 진작되지 않아 발등에 떨어진 불을 끌 수 없다면 상황은 마찬가지다.

건설업의 우리 경제 비중 : 총부가가치 기준 8.9%, 취업자수 기준 7.9% 기여

정부가 건설경기 부양에 집착하는 이유는 건설업이 우리나라 전체 경제에서 차지하는 비중이 상당하기 때문이다. 2007 년 기준으로 건설업은 총부가가치 기준으로는 8.9%, 전체 취업자수 기준으로는 7.9% 정도 경제에 기여하였다. 건설투자로 보면 전체 GDP 의 18%, 거의 5 분의 1 수준이었다. 건설업만 부양해도 경기 둔화의 강도를 어느 정도 조절할 수 있다는 믿음은 이러한 통계에서 출발했을 것이다. 게다가 글로벌 경기침체 상황에서 지방 미분양으로 건설사들이 줄도산하는 상황을 통제하지 못한다면 우리 경제는 정말로 심각한 국면으로 치달을 수 있다는 우려도 잠재해 있다.

그러나 당분간 정책 혼선 지속될 가능성 : 모르핀은 모르핀일 뿐

그러나 앞서 지적한 것처럼 이러지도 못하고 저러지도 못하는 정부의 고민은 시장의 혼란을 키울 수 있다. 과감한 정책이 향후 나온다 해도 너무 늦어버릴 수도 있다. 가장 현실적이고도 지속 가능한 부동산 대책은 실수요를 되살리는 일일 것이다. 그러나 우리는 모르핀은 모르핀일 뿐 그 이상도 그 이하도 아니라는 점을 누차 강조해 온 바 있다.

정부의 부동산 정책보다 글로벌 경기침체, 신용경색 등 더욱 중요한 문제들이 산적

정부 정책에 대해 기대하기보다는 펀더멘털에 의거한 정당한(?) 사이클상의 변화를 기다리는 것이 올바른 투자전략으로 판단된다. 미국의 경기침체, 신용경색, 외환시장 교란, 금리 급등과 인플레 등 건설 경기보다 훨씬 중요한 문제들이 지금 우리 경제에 산적해 있기 때문이다.

*한국투자증권