8.21 부동산 대책 : 기대에 미치지 못했을 뿐, 정책방향은 건설업체에 우호적

기대 이하의 정책 발표, 하지만 규제완화가 확산되고 있는 점에 주목

전일(8.21) 정부와 한나라당은 당정협의를 열고 “주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 확정하여 발표했다. 결론적으로 시장에서 기대했던 수준의 건설경기 부양책은 아니었던 것으로 판단된다. 미분양주택 해소 지연 – 민간 주택공급 부진 확산 – 건설경기 부진 지속으로 이어지는 고리를 끊기 위해서는 미분양주택의 해소를 위한 수요촉진책이 필요하다.

따라서 건설사 입장에서는 LTV, DTI 규제 완화, 분양가 상한제의 사실상 폐지, 1가구 2주택자에 대한 세제 완화 등을 기대했던 것으로 판단된다. 하지만 이번 대책은 위와 같은 내용이 포함되지 않았다. 8월초부터 규제완화에 대한 기대감으로 건설주가 상승했다면 기대에 미치지 못한 정책 발표는 단기적으로 건설주에 부정적인 영향을 미칠 것으로 판단된다.

하지만 대신증권 리서치센터가 주목하는 것은 주택부문에 대한 규제완화가 확산되고 있다는 점이다. 미분양 주택 해소의 핵심이라고 할 수 있는 금융규제 완화는 사실 현 시점에서 기대하기 어려웠다. DTI, LTV 규제완화를 통해 유동성을 확대시키기에는 인플레이션에 대한 리스크가 컸기 때문이다. 하지만 국내 경기를 회복시키기 위해서는 건설투자가 꾸준히 유지되어야 한다는 점에서 국내 건설의 50% 이상을 차지하는 민간 주택부문을 포기할 수
는 없다고 판단된다. 결국 민간 부문의 주택공급을 확대하기 위해서는 지방 미분양주택에 대한 해소가 선행되어야하기 때문에 시기의 문제일 뿐 수요에 대한 규제완화도 뒤따를 것으로 판단된다.

8.21 대책의 다섯가지 시사점

전일 발표된 대책 중 주요 사항을 요약하면 다음의 다섯 가지이다.

1) 신도시 개발을 통한 수도권 공급 확대
2) 수도권 전매제한 완화
3) 금융규제 존치
4) 재건축 규제 완화
5) 공공에서 미분양아파트 매입

수도권 신도시 개발은 MB 정부의 수도권 주택공급에 대한 시각 변화를 알려준다. 이전까지 신도시 건설에 대해 부정적이었던 입장에서 선회한 것인데, 지방 미분양이 누적되어 있는 상황에서 민간 부문의 신규 주택 공급이 여의치 않을 것으로 전망한 것으로 보인다. 공공의 영역이고, 시간이 오래 걸린다는 점에서 건설주에 미치는 영향은 없을 것으로 판단된다.

수도권 전매제한 완화는 이번 대책의 핵심으로 판단된다. 하지만 건설주에 미치는 영향은 중립적인 것으로 판단된다. 그 이유는 1) 향후 공급되는 주택에 대한 선호도는 높아질 수 있는 반면 2) 소급적용이 되지 않기 때문에 기존의 미분양 주택이 고착화될 수 있는 위험성을 가지고 있기 때문이다.

LTV, DTI 규제의 존치는 현재 경제상황에서는 어쩔 수 없는 선택이었다고 판단되나, 향후 미분양주택수가 기대만큼 감소하지 않을 경우 다시 거론될 수 있을 전망이다.

재건축 규제 완화는 향후 수도권(특히 서울)에서 주택공급의 방향성을 제시할 것으로 판단된다. 토지 문제 등으로 인해 신규공급이 원할하지 않은 수도권에서 재건축/재개발은 신규 공급할 수 있는 신도시 건설과 더불어 유이(唯二)한 수단이다. 미분양 주택으로 인해 지방의 주택공급이 축소될 것으로 전망되기 때문에 향후 건설업체의 주택부문 성장률은 둔화될 것이다. 반면 수도권에서 재건축/재개발을 수주할 수 있는 건설사(혹은 이미 약정잔고로 수주한 건설사)는 상대적으로 경쟁우위에 있을 가능성이 높다. 마지막으로 공공에서의 미분양주택 매입은 대형건설사(상장사를 중심으로)에게는 별 다른 영향이 없을 것으로 판단되지만, 지방의 중소형 건설사의 유동성 확보에는 도움이 될 것으로 판단된다. 대형건설사의 경우 미분양주택을 분양가의 25%~30%를 할인하여 공공에 매각할
필요가 없다. 차라리 할인판매가 합리적인 선택이라고 판단된다. 브랜드 및 고객 관리 차원에서도 주택공사 등에 매각할 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 따라서 1군 건설사가 주로 포진해있는 상장 건설사에 미치는 영향은 매우 제한적이다.

실망감은 한순간일 뿐, 리스크는 점차 감소될 전망

미분양주택 리스크로 인해 실적, 신규수주 등이 건설업종 주가에 전혀 반영되지 않고 있기 때문에 최근 건설주는 News flow에 의해 좌우되고 있다. 8월 이후 규제완화 기대감이 반영되면서 건설업종의 주가가 상승했기 때문에 기대에 미치지 못하는 정책 발표는 단기적으로 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없을 것으로 판단된다.

하지만 건설업종에 대해 비중확대 의견을 유지하는데 그 이유는 다음과 같다.

1) 미분양 주택 리스크는 점차 감소할 전망이다.
2) 리스크 우려감으로 건설사의 cash flow가 시장 관심의 중심에 있지만, 리스크가 감소되면서 income statement와 balance sheet가 재부각 될 것으로 전망된다. 즉 대형건설사의 실적 전망은 여전히 밝다.
3) 해외수주는 여전히 견조하며, 하반기 공공부문 발주 증가로 인한 수주증가 효과가 기대된다.
4) 만약 미분양주택수가 증가한다면 규제완화(금융규제 등)의 가능성이 더욱 커지고, 미분양주택수가 감소한다면 그 자체로 좋다. 즉, 정부정책은 건설업체에 우호적인 방향성을 가지고 있는 것으로 판단된다.

*대신증권