美구제금융 조치는 주택시장 회복을 위한 필요조건

美구제금융 조치는 주택시장 회복을 위한 필요조건

매크로 측면에서 구제금융 조치는, 글로벌 자금불안 우려해소 등에 긍정적

미재무부는 최근 Fannie Mae와 Freddie Mac의 재무구조 개선을 위한 구제금융 조치를 결정. 구제방식은 각 기관의 선순위우선주 매입(최대 1,000억 달러), 시장에서의 MBS 직접매입 및 연방준비은행의 일반기금을 바탕으로 한 대출지원 등이 존재. 세부적으로는 선순위우선주 매입 약정시, 각 사로부터 10%의 표면금리를 수취(분기별)하며, 소유지분중 79.9%의 지분인수권(warrant)을 확보할 수 있도록 함. Macro 측면에서 상기의 조치는, 미국 高실업률 지속으로 인한 주택소비 여력감소를 방어하고, 주요국의 미국 MBS에 대한 수요를 자극할 수 있는 긍정적 영향이 존재. 특히 최근 글로벌자금의 일시적 불균형I 속에서, 미국 달러화 수요 강세 기조화 및 신용경색 불안을 해소 등이 가시화됨으로써, non-US국들의 자금불안 우려도 축소시킬 가능성.

MBS 디폴트 우려를 심리적으로 불식시켰다는 점이 가장 긍정적

Micro 금융기관 측면에서는, 과거 양기관에 출자를 시행한 민간 금융기관의 배당권 소멸 등으로 추가 손실이 발생할 가능성이 있음. 또한 공적자금 투입이전에 시행된 양기관의 모기지 대출관련 손실처리 과정 중, 주요 투자은행(IB)의 부실 자산상각 규모가 확대되며 추가 유동성 위험을 초래할 가능성 역시 상존. 하지만 미국 전체 주택 MBS 물량의 40%(2008년 1/4분기, 발행잔액 기준 30%)을 비중을 점유하고 있는 양기관의 공적자금 투입은, 전반적인 시장 안정화에 분명 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단. 특히 미국내 대부분의 금융기관이 전체 자산 중 대략 10% 이상을 정부지원기관이 발행한 MBS를 편입하고 있어, 향후 추가적으로 발생할 소지가 있는 MBS 디폴트 우려를 사전적으로 불식시켰다는 점에서 긍정적인 효과를 기대.

MBS 발행 및 재인수의 핵심이 되는 정부보증 기관에 대한 중장기적 구제

물론 2차적인 주택금융의 성격을 지니고 있는, MBS시장의 궁극적인 안정화를 위해서는 주택시장의 실물경기 회복이 필수적인 선행되어야 함. 동 측면에서, 서브프라임 주택관련 연체율(18%대)이 여전히 높은 수준을 기록하고 있고 가계소득 및 주택가격 회복이 지연되고 있다는 점은, 미국 주택경기 개선을 제약하는 요인. 또한 금번의 조치가 미국내 MBS 발행 및 재인수의 핵심이 되는 정부보증기관에 대한 중장기적 측면의 구제인 만큼, 당분간 민간 모기지기관의 부실이 지속될 가능성이 있음.

금번 조치는 주택시장내 실수요자들의 심리를 자극할 수 있는 정책적 부양

결국 금번 구제금융의 의미를 미국 주택시장 회복에 직접적 효과를 발휘할 요인으로 해석하기는 무리. 미 정부의 입장에서도, 과거 주택가격 버블로 인한 제 2차 주택금융 투자손실이 추가적으로 발생함으로써, 금융기관의 펀더멘털이 또 다시 훼손될 위험에 대해 방어책을 제시한 것. 결국 동조치는 중장기적으로 주택시장의 수급 양측면에 내재되어 있는 부정적 요인들을 제거함으로써 심리적 안정화를 꾀한 것으로 분석. 주택의 경우 구입소요 시간이 장기이고, 본격적인 판매계약이 성사되기까지는 시차가 존재하며, 동시차에 선행하여 실수요를 자극할 수 있는 외생지표가 존재. 금번 조치 역시, 미 정책당국의 유동성 개입, 연방주택청(FHA)의 모기지 보증 확대 및 모기지 금리 동결 등과 같은 실수요 자극의 정책적 부양의 의미를 갖는 것으로 분석.

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